本文へ移動

敷地調査って?

敷地調査の重要性


住まいづくりの第一歩!

土地を知らなければ住まいは建てられません。

土地にはそれぞれの「個性」があります。見ることで判断できることから見ただけではわからないことまで、
細かくチェックすることから住まいづくりは始まります。

敷地調査とは文字どおりで、敷地を調査するということなんですが、大きくわけて4つあります。
現地調査   環境調査   法規調査   地盤調査


私自身の中では、この敷地調査をかなり重要な項目に考えています。

そこには、建物以上にお客様の深い想いがあったりします。そのことをしっかりと把握しなければ
良いプランって生まれてこないと思っています。
また、この調査結果や調査結果による考察をしっかりとお客様にお伝えするということも大切な事
であると思っています。

そのひとつのツールが 『敷地調査報告書』 です。



  敷地調査とはどんなことをするのでしょうか。簡単にまとめましたのでご覧ください。
    (  簡単でもないかな?   でも少々おつきあいください。)


その1〜現地調査〜

現地調査・・・    
 
土地を見るポイントはまず、ハード面です。広さ、形、方位を確かめます。高低差が大きく
  あれば、 平坦にするための作業が必要かもしれません。また、道路付けもきちんと確認し
   ます。法律の要件を満たしていない場合は、建物が建てられないこともありますからね。

1.土地の形と大きさを見ます。
  
土地の形状や大きさについて正確に知ることが住まいの設計を始めるためにまず必要です。
2.上下水道やガス、電気の引き込み状態を見ます。
  
間取りや設備をきめるために、配管や配線の引き込み状態を事前に確認します。
3.土地と道路の高低差を見ます。
  
高低差は、玄関やカーポートの位置を決める際に重要ですし場合によっては地盤改良の必要があり
  ます。
4.道路の状態を見ます。
 
 敷地のどの方向に道路があるのか、交通量や騒音の影響を考えた住まいづくりをします。
5.道路の幅を見ます。
  土地と接する道路の幅員によって建物の建てられる位置がかわります。道路幅は正確に計測しま
  す。


その2〜環境調査〜

環境調査・・・    
 
方位とも関係しますが、日照や通風などの自然環境も確かめましょう。たとえ南向きでも、将来
  南側に大きな建物が建つ心配がないかどうか、確認しておくことが必要です。もしも大きな駐車
  場などがあったら要注意。高層アパートなどが建つかもしれません。また、こうした自然環境と
   ともに、学校や病院、公園、行政窓口、スーパーマーケットなどがどこにあるのか、生活に密接
   に関連する社会環境もよく調べましょう。

1.土地の方位や日照時間を見ます。
  
土地の向きや周辺の建物の影響による日照や通風の状態がどうなのか、事前に知っておきます。
2.夏と冬の日照の違いを見ます。
  
間取りや設備をきめるために、配管や配線の引き込み状態を事前に確認します。
3.土地と道路の高低差を見ます。
  
夏の最も暑い時期と冬の最も寒い時期の差を知っておくことは快適な住まいづくりに大切なこと
    です

4.気象条件を見ます。
  
雨や雪が降ったらどうなるのか、周囲の家の状態や資料を調べ、設計に反映させます
5.隣の家の状況を見ます。
  
窓やトイレの位置を考え、お互いのプライバシーが守られる家づくりをします。
6.植栽の状況を見ます。
  
街路樹や自然木など切ってよいものと残すものによってプランは変わってきます
 
7.周辺の生活環境を見ます。
  
学校やスーパーなどの施設、人通りの多い少ないなど暮らしやすさや防犯まで考慮に入れプラン
    を考えます。

その3〜法規調査〜

法規調査・・・    
 
方位とも関係しますが、日照や通風などの自然環境も確かめましょう。たとえ南向きでも、将来
  南側に大きな建物が建つ心配がないかどうか、確認しておくことが必要です。もしも大きな駐車
  場などがあったら要注意。高層アパートなどが建つかもしれません。また、こうした自然環境と
   ともに、学校や病院、公園、行政窓口、スーパーマーケットなどがどこにあるのか、生活に密接
   に関連する社会環境もよく調べましょう。
  
 自分の土地だからといって何でも建てられる、というわけではありません。土地の利用には、さま
 ざまな法律上の制約があります。
 まず、建ぺい率と容積率があります。これは、敷地に建てることのできる建物の面積の上限を決め
 たもので、その土地が属する「用途地域」毎に、割合が決められています。
 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(ほぼ1階の床面積に相当します。)の割合のことです
 。 また、容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。
 例えば、200㎡の敷地で建ぺい率60%、容積率100%であれば、建築面積の上限は120㎡、延床面積 
 は200㎡ということになります。

 
高さも規制されます。
 
また、建物の高さについては「斜線制限」と呼ばれる規制があります。これは、建物のつくる影が
 道路や隣家に大きく掛かることのないよう、建物の高さを制限する取り決めです。具体的には、一
 定の規則によってひかれた斜線から建物がはみ出すことを禁じます。代表的なものに「道路斜線
 制限」と「北側斜線制限」があります。

 
道路に接していること。
 
さらに法律では、建物を建てることのできる土地の最低条件として、幅4m以上の道路に2m以上 
 接していることを求めています。もし道路幅が4mに満たない場合は、道路の中心から2mの範囲
 は、敷地内であっても道路とみなされます。これを「セットバック」と呼んでいます。なおセット
 バックすると、それだけ敷地面積が狭くなり、それをもとに建ぺい率や容積率が算出されるので、
 認められる建物の規模もやや小さくならざるを得ません。

1.建ぺい率
  
敷地の大きさに対して家が建てられる面積は法律で規制されています。建ぺい率は「住居地域」
  や「商業地域」など土地の種類で異なります。
  建ぺい率(%)=建築面積/敷地面積

2.容積率
  
建ぺい率と同様に、土地の種類により各階の床面積の合計も規制されています。
  容積率(%)=延べ床面積/敷地面積

3.道路後退
  
セットバックともいいますが、前面道路の幅が4m未満の場合、道路の中心線から2mが道路と
    みなされ、その部分には家や塀などの建築はできません。

4.斜線制限
  
道路斜線制限や北側斜線制限があり、道路や隣家の日照や通風に支障を与えないよう規制さ
    れています。
 

その4〜地盤調査〜

地盤調査・・・    

 ■ 土地の性質は地盤で決まります。
 
土地の本当の性質は地盤によって大きく変わります。地震などの瞬間的な災害はもちろん、長い
  時間を考えなければなりません。軟弱な地盤では、建物全体が均一に沈む地盤沈下や軟弱な場所
   が部分的に沈む不同沈下を招きます。
   地盤が把握できれば、その性質に合わせて地盤改良をする、杭を打つなどの適切な方法で対応す
   ることができます。

 
■ 地盤調査は必ず実施します。
   
地盤は本来その地域の土地の性質のほか、宅地化される以前の状態にも影響されます。田畑だっ
   た場所、斜面を切り崩して整地した土地、あるいは地下に暗渠があるなど利用状況も知っておく
   必要が あります。
   また建て替えの場合でも、以前の家が地盤調査をして建てられたものとは限らないので、
地盤調
   査は必ず行います。

 ■地盤の悪いところとは・・・
  ●
ごみで埋め立てた土地
  ●海、川、池、沼、水田などの埋め立て地
  ●液状化の可能性のある土地(海の近くなど)
  ●土を切り盛りした土地。丘陵地の盛土をした所で、小規模な造成工事による土地
  ●腐食土の分布する土地



1
5
4
2
6
1

タカヤマホーム株式会社

青森県八戸市大字新井田字

八幡川原1-1
TEL.0178-25-0655
FAX.0178-25-1509
-----------------------------
1.新築
2.
リフォーム
3.外構工事
4.火災保険代理店
-----------------------------
●一般建設業許可
・青森県知事許可
(般-8)第8492号
種類:土木工事業、建
築工事業、大工工事業
●建築士事務所登録  
青森県知事登第 543号
種別:二級建士事務所

名称:リッツ建築オフィス
●住宅瑕疵担保責任保険届出事業者

㈱ハウスジーメンMB2008000550
㈶住宅保証機構21020591
-----------------------------

TOPへ戻る